In Immobilien investieren – die Vor- und Nachteile

Grundsätzlich ist die Investition in eine Immobilie eine sichere Anlagemöglichkeit. Der Inflationsschutz, die Wertsteigerung und die Steuervorteile sprechen dafür. Doch es gibt – wie bei so vielen Dingen – natürlich auch eine Kehrseite, und die wollen wir dir nicht vorenthalten.

Diese Vorteile kannst du genießen, wenn du in eine Immobilie investierst:

Stabile Einnahmen: Wenn die Vermietung deiner Immobilie gut läuft, kannst du dich auf kontinuierliche Einnahmen verlassen.

Langfristige Wertsteigerung: In der Regel haben Immobilien die Tendenz, im Laufe der Zeit an Wert zuzulegen. Diese langfristige Wertsteigerung kann zu einer attraktiven Rendite – einem Gewinn – führen.

Steuerliche Vorteile: Immobilieninvestor:innen können von steuerlichen Abschreibungen, Steuervergünstigungen und anderen steuerlichen Anreizen profitieren, die ihre Steuerbelastung reduzieren. Beispielsweise kannst du die Kosten für die Finanzierung deiner Immobilie, also die Zinsen, bei Vermietung deiner Immobilie in voller Höhe steuerlich absetzen.

Inflationsschutz: Durch das Anpassen der Mieten an den Inflationsbedarf schützen sich die Eigentümer:innen der Immobilie vor der Inflation. Zudem verlieren Immobilien während einer Inflation nicht an Wert. Tatsächlich passiert genau das Gegenteil und der Wert von Immobilien steigt während einer Inflation.

Mit diesen Nachteilen musst du rechnen, wenn du in eine Immobilie investierst:

Kapitalbindung: Immobilieninvestitionen erfordern in der Regel eine erhebliche Kapitalinvestition. Du steckst dein Kapital in deine Immobilie, und das kann dann nicht mehr so leicht liquidiert werden. Liquidieren bedeutet, dass du die Investition auflöst und dein Kapital in Bargeld umwandelst.

Hohe Betriebskosten: Neben dem Kaufpreis fallen weitere Betriebskosten an, wie Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuern und Verwaltungskosten.

Wirtschaftliche Situation: Der Immobilienmarkt kann sich je nach wirtschaftlicher Situation, Zinssätzen und regionalen Trends verändern. Das kann zu Wertschwankungen deiner Immobilie führen.

Klumpenrisiko: Die meisten Privatpersonen investieren viel von ihrem Kapital in eine Immobilie. Das bringt den Nachteil des Klumpenrisikos mit sich, denn dein Vermögen ist an ein einziges Objekt gebunden. Macht dieses eine Objekt Verluste, wirst du wahrscheinlich auch Verluste machen.

1. + 2. Besitz eines Eigenheims und Vermietung von Häusern und Wohnungen

Bei dieser Investitionsmöglichkeit nimmst du meistens einen Kredit bei der Bank auf, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Dafür brauchst du einen genauen Überblick über deine Finanzen. Wenn du den genauen Überblick hast, solltest du ein Gespräch mit deinem:r Finanzberater:in suchen. Sie stellen dir das Finanzierungsmodell vor, das am besten zu deiner individuellen Situation passt. Wenn du die Zusage für dein Finanzierungsmodell erhalten hast, musst du nur noch zum Notar, sodass der Kauf deiner Immobilie rechtskräftig ist. Anschließend kannst du selbst in deinem Eigenheim wohnen oder es an andere Personen vermieten. 

Vorteile:

Vollständige Kontrolle: Als Eigentümer:in hast du die volle Kontrolle über deine Immobilie. Von der Vermietung bis hin zur Verwaltung.

Einkommensquelle: Die Mieteinnahmen können eine stabile Einkommensquelle sein.

Wertsteigerung: Durch aktive Verwaltung und Renovierungen kannst du den Wert deiner Immobilie erhöhen.

Nachteile: 

Kapitalbedarf: Der Kauf einer Immobilie erfordert oft ein erhebliches Kapital, was für Privatpersonen eine Hürde sein kann.

Betriebsaufwand: Du bist für die Instandhaltung, Reparaturen und Mieterbeziehungen verantwortlich. Das kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit. 

3. Geschlossene Fonds

Geschlossene Fonds sind Fonds, die nicht an der Börse gelistet sind. Bei geschlossenen Fonds eröffnen Fondsgesellschaften einen Fonds und sammeln Kapital von verschiedenen Anleger:innen. Sobald die Fondsgesellschaft genügend Kapital hat, um zu investieren, schließen sie den Fonds wieder. Die Anleger:innen können dann circa 10-15 Jahre lang nicht über ihr investiertes Geld verfügen. Mit dem Kapital, das die Fondsgesellschaften dann besitzen, kaufen sie Immobilien und schütten die erworbenen Gewinne, wie Miete, Pachten und Verkaufserlös der Immobilie, an die Anleger:innen aus. Der Fonds wird nach dem Verkauf der Immobilie geschlossen.

Vorteile: 

Potenziell hohe Renditen: Geschlossene Fonds konzentrieren sich oft auf spezifische Projekte, die höhere Renditen versprechen.

Diversifikation: Investor:innen können in verschiedene Projekte investieren und ihr Portfolio somit diversifizieren. Ein Portfolio beschreibt die Summe all deiner verschiedenen Investitionen und Geldanlagen. Diese Strategie bewahrt vor einem Klumpenrisiko.

Nachteile: 

Illiquidität: Geschlossene Fonds haben in der Regel eine festgelegte Laufzeit, an die das investierte Kapital gebunden ist. Das bedeutet, du kommst 10-15 Jahre nicht an dein Geld.

Begrenzte Flexibilität: Da die Anteile nicht frei gehandelt werden können, kannst du sie nicht weiterverkaufen, um bei Bedarf deine Liquidität zu steigern. 

5. REITs

REITs (Real-Estate Investment Trusts) sind Kapitalgesellschaften, die Immobilien besitzen und in Immobilien investieren. Ein REIT sammelt Kapital von verschiedenen Investor:innen, um damit Immobilien zu erwerben, zu verwalten und zu betreiben. Meist handelt es sich dabei um Bürogebäude und Einkaufszentren. 90 % der Gewinne werden an die Investor:innen ausgeschüttet.

Vorteile:

Diversifikation: REITs ermöglichen dir eine breite Diversifikation in den Immobilienmarkt, ohne dass du direkt Eigentum besitzen musst.

Liquide Anlagen: Im Vergleich zum direkten Immobilienbesitz werden REITs an Börsen gehandelt und bieten eine gewisse Liquidität.

Dividenden: REITs zahlen oft regelmäßige Dividenden – also Gewinnanteile – aus den Mieteinnahmen an die Investor:innen.

Nachteile: 

Geringere Kontrolle: Als Investor:in hast du weniger Einfluss auf die Entscheidungsprozesse und Verwaltung der Immobilien.

Marktabhängigkeit: Die Wertentwicklung von REITS kann von den Schwankungen des Aktienmarkts beeinflusst werden.